1402/6/17 20:22

ضوابط تفکیک اراضی شهری ضوابط تفکیک اراضی شهری ضوابط تفکیک اراضی شهری و تعابیری مانند قدرالسهم شهرداری از تفکیک و افراز زمین های واقع در شهرها و نیز سهم شهرداری از تفکیک اراضی دولتی و روش اجرایی و تشریفات افراز و تفکیک اراضی و حدود اختیارات اداره ثبت اسناد و املاک محل،شهرداری،دادگاه محل و در مورد اراضی دولتی،وزارت راه و شهرسازی عمدتاً با اصلاح ماده 101 قانون شهرداری در تاریخ 28/1/1390 به یکی از مطالب مهم حوزه حقوق شهری بین مالکان اراضی،مقامات شهرداری و قضات (بویژه قضات دیوان عدالت اداری) و کارشناسان بدل گردیده است. شایان ذکر است در ماده 101 سابق بابت افراز و تفکیک اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها،قسمتی از ملک یا بهای ملک به شهرداری تعلق نمی گرفت. با این حال در ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری در ازای تفکیک و افراز اراضی شهری با قیود و شرایطی که در این ماده و بویژه در تبصره 3 ماده مذکور آمده است،در واقع به شهرداری قدرالسهم یا درصدی از زمین تعلق می گیرد. مسائل مربوط به ضوابط تفکیک اراضی شهری روش تفکیک زمین های شهری و متولی آن چیست؟ حد نصاب تفکیکی و حداقل متراژ تفکیک زمین چیست؟ قانون تفکیک اراضی زیر 500 متر مربع چیست؟ قدرالسهم شهرداری از افراز و تفکیک اراضی شهری چقدر است؟ آیا بابت تفکیک اراضی دولتی به شهرداری سهم یا هزینه تعلق می گیرد؟ با توجه به ماده 101 و بویژه تفسیر تبصره 3 ماده مذکور و حسب تجربیات وکالتی در حوزه حقوق شهری و شهرسازی در دیوان عدالت اداری در زیر اجمالاً به مباحث مذکور می پردازیم. در ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری مقرر شده است: «ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه‌ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود. بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین‌تکلیف از سوی شهرداری مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (5)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌نماید. کمیسیون ماده (5) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌نماید. تبصره 1ـ رعایت حد نصاب‌های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حدنصاب‌ها، ضوابط، آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های مرتبط با قوانین از جمله قوانین ذیل، در تهیه و تأیید کلیه نقشه‌های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداریها الزامی است: مواد (14) و (15) قانون زمین شهری مصوب سال 1366 قانون منع ‌فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال 1381 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب سال 1374 و اصلاحات بعدی آن قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ـ اقتصادی مصوب سال 1385 و اصلاحات بعدی آن ـ ماده (5) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن تبصره 2ـ در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (1) ماده (11) قانون زمین شهری مصوب سال 1366 اقدام خواهدشد. تبصره 3ـ در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (25%) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (25%) از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید. تبصره 4ـ کلیه اراضی حاصل از تبصره (3) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می‌شود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ ‌وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهدکرد. در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید. تبصره 5 ـ هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی‌شده و متخلفین، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری تحت پیگرد قانونی قرار خواهندگرفت.»

1402/6/17 20:23

مهم‌ترین تفاوت شعبه و نمایندگی در میزان اختیارات و مسئولیت آن‌ها در مقایسه با شرکت اصلی است. شعبه واحد مستقلی نیست بلکه زیر مجموعه‌ای از شرکت اصلی است و همه اختیارات و مسئولیت‌های آن توسط شرکت اصلی تعیین می‌شود. در‌حالی‌که نمایندگی، یک شخص یا شرکت مستقل است که با اسم یک شرکت معتبر(یعنی شرکت اصلی) فعالیت می‌کند. نکته دیگر در تفاوت شعبه و نمایندگی این است که نمایندگی‌ها به صورت کاملا مستقل توسط اشخاص حقیقی یا در قالب شرکت تجاری تاسیس می‌شوند و با شرکت اصلی، قرارداد نمایندگی منعقد می‌کنند. اما شعبه شرکت، یا هنگام تاسیس شرکت اصلی و همراه آن ثبت می‌شود، یا پس از ثبت شرکت، در ﻗﺎﻟﺐ ﺻﻮرﺗﺠﻠﺴﻪ ﺗﻐﯿﯿﺮات ﺗﻨﻈﯿﻢ شده و در اداره ﺛﺒﺖ شرکت‌ها به ثبت می‌رسد. ممکن است شرکتی به دلیل فعالیت‌های متعددی که دارد، در سطح کشور یا حتی بین‌الملل شناخته شده باشد. به گونه‌ای که اشخاص حقیقی و حقوقی تمایل داشته باشند با آن همکاری کنند. این اشخاص حقیقی و حقوقی می‌توانند نمایندگی تاسیس کنند. این اشخاص با انعقاد قرارداد نمایندگی بخشی از موضوع و وظایف شرکت طرف نمایندگی را بر‌عهده می‌گیرند. در واقع بخشی از وظایف شرکت اصلی به نمایندگی واگذار می‌شود. بنابراین اصلی‌ترین تفاوت شعبه و نمایندگی این است که نمایندگی، شخصیت مستقلی از شرکت اصلی دارد و پاسخگوی تمامی فعالیت‌هایی است که در محل نمایندگی انجام می‌شوند. به عنوان مثال، نمایندگی کالا را نمی‌خرد. بلکه از شرکت اصلی آن را به امانت می‌گیرد و می‌فروشد و مبلغ را با احتساب حق نمایندگی خودش، به شرکت پس می‌دهد مانند گلدیران یا سام سرویس.