1402/5/1 18:52

با گسترش زندگی شهر نشینی و افزایش جمعیت در شهرهای بزرگ و به طبع آن پدیدار شدن آپارتمان ها که یکی از مشخصه های شهرنشینی مدرن محسوب می شود دردسر های مدیریتی آن نیز بیش از پیش احساس می شود . یکی از این مشکلات ، تقسیم هزینه های آپارتمان می باشد . مهم ترین اصول فرهنگ آپارتمان نشینی پرداخت به موقع هزینه های آپارتمان از سوی ساکنین ساختمان است . هزینه های مشاعات آپارتمان بصورت زیر تقسیم بندی می شوند : 1- هزینه های نسبی هزینه های نسبی به هزینه هایی گفته می شود که ثابت نبوده و در طی دوره های مختلف دچار تغییر می شود و بر اساس فرمول خاصی بر اساس مساحت زیر بنا محاسبه می شود . این هزینه ها در ازای استفاده از امکانات ساختمان اخذ می شود . بر این اساس هریک از ساکنین ملزم به پرداخت این هزینه ها هستند . 2- هزینه های ثابت از جمله این هزینه ها می توان به هزینه های مربوط به حق الزحمه سرایدار، نگهبان، هزینه تعمیر و نگهداری از آسانسور و … اشاره کرد . این گونه هزینه ها هیچ ارتباطی با مساحت زیر بنا و متراژ ندارند ، از این رو باید به صورت مساوی بین ساکنین و یا مالکین واحد های ساختمان ، تقسیم گردند . 3- هزینه های موردی به هزینه هایی گفته می شود که فقط چند واحد محدود در ازای خدماتی که می گیرند مبلغی را پرداخت می کنند . هزینه های نسبی به چه هزینه هایی گفته می شود ؟ این هزینه ها بین تمام واحد های یک ساختمان تقسیم بندی می شود و هریک از واحد ها بر اساس معیارهایی مانند متراژ ، تعداد نفرات ، تعداد پارکینگ واحدها محاسبه می‌شوند و گاهی هم مساوی بین تمامی واحدها تقسیم خواهد شد . از طرفی هر واحد می باید سهم هزینه های خود را تماما پرداخت کند و هیچ ارتباطی با اینکه آن ساکن از این بخش ساختمان استفاده می‌کند یا خیر ، ندارد ؛ به عنوان مثال اگر ساکنین طبقه همکف از آسانسور استفاده نمی‌کنند نمی توانند از پرداخت سهم هزینه های آسانسور امتناع ورزند . به طور کلی این هزینه ها شامل شارژ ساختمان ، تعمیر و نگهداری بخش‌های مشترک (مشاع ) ، هزینه‌ هایی مثل ، هزینه آب ، برق، گاز ، ایزوگام ، انواع بیمه‌های مربوط به ساختمان و … می شود . شارژ ساختمان به هزینه های مربوط به یک ساختمان مثل هزینه نظافت ، هزینه تعمیر تاسیسات ، پرداخت قبوض مشاع ، هزینه های حفظ و نگهداری بخش های مشاع و… شارژ ساختمان گفته می شود . این هزینه ‌ها برای بخش‌های مشترک ساختمان است که پرداخت آن برای همه ساکنین و همه واحدها الزامی است ، بسیاری از این هزینه‌ ها ربطی به پر یا خالی بودن واحدی در ساختمان ندارد و همه واحدها می باید در این هزینه‌ و از طریق شارژ ساختمان مشارکت کنند . هزینه های مربوط به قسمت های مشاع چگونه پرداخت می شود ؟ یک مجتمع مسکونی به دو بخش تقسیم بندی می شود . یکی بخش اختصاصی و دیگری بخش مشاع یا عمومی . هزینه های این بخش نیز با توجه به مقدار مبلغ صرف شده در طول یک ماه تعیین می شود و ساکنین ملزم به پرداخت آن هستند . بخش‌هایی مثل پشت بام ، پارکینگ ، حیاط ، راهروها ، پلکان و امثال این‌ها بخش عمومی و مشاع آپارتمان است که هزینه ‌های این بخش‌ ها نیز در شارژ ساختمان دیده شده است . نحوه ی محاسبه ی هزینه های قسمت های مشاع چگونه است ؟ هزینه های قسمت مشاع نیز با توجه به مقدار مبلغ صرف شده در طول یک ماه تعیین می شود و ساکنین ملزم به پرداخت آن هستند . بخش‌هایی مثل پشت بام ، پارکینگ ، حیاط ، راهروها ، پلکان و امثال اینها بخش عمومی و مشاع آپارتمان است که هزینه ‌های این بخش‌ ها نیز در شارژ ساختمان دیده شده است . پرداخت هزینه‌ قسمت ‌های مشاع آپارتمان بر عهده مالکان ساختمان است . در یک آپارتمان با هر تعداد مالک ، هزینه‌های رایجی همچون هزینه نظافت ساختمان یا هزینه بازسازی مشاعات بین مالکان تقسیم می‌شود . با توجه به اینکه بخش‌های مشاع ساختمان تحت مالکیت کسی نیست ، احساس دوگانه‌ ای به افراد می‌دهد ؛ از سویی مشترک بودن فضا با تعداد زیادی از اشخاص ، حس عمومی بودن آن را ایجاد می‌کند . از سویی دیگر با یک فضای عمومی مثل کوچه یا خیابان متفاوت است . در هر صورت برای رفع این مشکل قوانین مشخصی وجود دارد . روش کار در محاسبه هزینه های قسمت مشاع ساختمان بدین گونه می باشد که تمام اعضای هیئت مدیره ساختمان با حضور تمام مالکان جلسه ای برگزار می کنند تا در مورد چگونگی محاسبه هزینه های مشترک تصمیم گیری کنند . اگر یکی از مالکان زیربار چنین تعهدی نرود ، هزینه‌ها به شکل مساوی میان سایر همسایگان تقسیم می‌شود . همسایگانی که مالک نیستند و مستاجر هستند هم قاعدتا سهمی در هزینه مشاعات ساختمان دارند . اما نحوه پرداخت آن بستگی به توافق میان مالک و مستاجر دارد ؛ اگر در قرارداد پرداخت هزینه بر عهده مالک باشد و از پرداخت خودداری کند ، مستاجر می‌تواند از محل اجاره خانه سهم او را بپردازد . آیا پرداخت هزینه های قسمت های مشاع بر عهده ی مستاجر است ؟ در برخی حالات پرداخت هزینه های قسمت های مشاع بر عهده ی مستاجر است و این مساله در ابتدای امر در قولنامه نیز ذکر شده و طرفین مالک و مستاجر نیز روی آن اتفاق نظر دارن . اما اگر مستاجر از پرداخت آن خودداری کند ، مالکان دیگر می‌توانند به مالک اطلاع بدهند و به نحوی این هزینه پرداخت می‌ شود . اگر هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان بر عهده مالک باشد و سهم خود را نپردازد ، مستاجر می‌تواند از محل اجاره‌بها آن را بپردازد . اگر هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان بر عهده مستاجر باشد و از پرداخت خودداری کند ، مالک می‌تواند با اختیاراتی که دارد ، مبلغ را از او کسر کند . آیا واحد هایی که به قسمت های مشاع دسترسی ندارند باید هزینه های این بخش را پرداخت کنند ؟ خیر . هزینه های مشاعات در مجتمع های مسکونی موجود در سطح شهر ها شبیه به هم نیستند و نحوه ی محاسبه ی آنها با هم فرق میکنند . مثلا در بعضی آپارتمان‌ ها همه به یکی از قسمت‌های مشاع (مثل حیاط) دسترسی ندارند ، هزینه‌ های آن بخش بر عهده‌ کسی یا کسانی است که از آن استفاده می‌کنند . در بحث محاسبه هزینه قسمت‌ های مشاع آپارتمان ، نکته مهم و اساسی در توافق مالکان است که از نظر قانونی نیز سند محسوب می‌شود . یعنی مالکان هستند که قوانین داخلی بخش مشاع ساختمان را تعیین می‌کنند و نسبت به آن متعهد می‌شوند . هزینه قبوض آب ، برق و گاز چگونه محاسبه و پرداخت می شود ؟ هزینه ی قبوض آب ، برق و گاز در یک ساختمان جزء هزینه های نسبی محسوب می شوند . در بسیاری از آپارتمان ها هزینه ی قبوض مختلف بر اساس یکسری محاسبات و تقسیم بندی هایی انجام می شود به طور کلی تقسیم مبلغ قبوض به تعداد اعضای ساکن در ساختمان یا تقسیم بندی براساس تعداد واحد ، ملاک عمل قرار می گیرد ولی با وجود این هنوز هم کسانی هستند که معتقدند این روش ها نمی تواند کاملا عادلانه باشد . این در حالی است که عده ای بر این باورند که چون در طول روز ساعات کمی را در آپارتمانشان حضور دارند و وقتی نیز که در واحدشان هستند از آب و گاز کمی استفاده می کنند و مثل سایر واحدها مهمان هم ندارند در پرداخت قبوض مشترک حق شان ضایع می شود . قانون در مورد پرداخت قبوض آب ، برق و گاز چه ملاکی را در نظر دارد ؟ قانون در مورد پرداخت هزینه های مربوط به قبوض ملاک ثابتی را در نظر دارد که بر طبق آن هیچ کدام از استدلال هایی که از سوی برخی مطرح می شود از نظر قوانین آپارتمان نشینی موجه نیست چون قانون ، ملاک ثابتی را تعیین کرده که چه قبل از قانون هدفمندی یارانه ها و چه بعد از آن قابل استناد است . قانون می گوید برای پرداخت سهم هر واحد از مبلغ قبوض مشترک باید مساحت هر واحد ملاک قرار بگیرد به طوری که اگر مساحت یک واحد در آپارتمان ۲ برابر مساحت سایر واحدهاست مالک یا مستاجر واحد بزرگ تر باید ۲ برابر سهم دیگران ، هزینه آب و گاز را بپردازد ؛ این مساله در مورد هزینه شارژ ساختمان هم صدق می کند . قوانین امور املاک در مورد پرداخت قبوض چه ملاکی را در نظر دارد ؟ در زمینه ی پرداخت هزینه های قبوض ، امور املاک نیز نظر خود را دارد که بر اساس آن هریک از مالکین و در مجموع هیئت مدیره ی ساختمان می توانند از آن در جهت رفع مشکلات پرداخت هزینه ی قبوض استفاده کنند . بر این اساس قوانین امور املاک و عقد اجاره تاکید دارد که علاوه بر مساحت ، توافق شرکای ساختمان نیز می تواند ملاک تقسیم بندی هزینه قبوض باشد یعنی آنها می توانند یا تعداد واحدها یا تعداد استفاده کنندگان را ملاک این تقسیم بندی قرار دهند . بنابراین توافق اعضای ساختمان در مورد پرداخت قبوض و هزینه شارژ قسمت های مشترک معتبر است اما اگر مالکان چنین توافقی نداشته باشند و حتی اگر فقط یک نفر مخالف وجود داشته باشد ، سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان (مثل مستاجر) از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباطی به میزان مساحت و زیربنا ندارد (مانند هزینه های سرایداری ، نگهبان ، متصدی ، آسانسور ، باغبان ، تزئینات قسمت های مشترک) به طور مساوی بین مالکان و مستاجران مستقر در ساختمان تقسیم می شود . هزینه های ثابت در یک ساختمان چگونه محاسبه می شوند ؟ مواردی که جزء هزینه های نسبی و متغیر نباشد و در دوازده ماه سال مقدار آن ثابت باشد جزء هزینه های ثابت ساختمان محسوب می شود . هزینه ‌های ثابت می تواند شامل هزینه های نگهبانی ، سرایداری و باغبانی شوند . معمولا نحوه تقسیم این نوع از هزینه‌ها دیگر ربطی به مساحت واحدها ندارد و به صورت یکسان بین همه واحد ها تقسیم خواهد شد . حق الزحمه ی مدیر ساختمان چگونه پرداخت می شود ؟ مدیر ساختمان شخصی است که برای انجام امور مربوط به بخش مدیریت ساختمان انتخاب می شود و میبایست برای کاری که انجام می دهد حق الزحمه دریافت کند . اگر مدیر ساختمان خارج یا از خود ساکنین باشد باید طبق قرارداد حق الزحمه دریافت میکند و این قرار داد طبق قوانین کار کشور می باشد هیئت مدیره ساختمان در نقش کارفرما و مدیر در نقش کارگر می باشد و حد اقل حقوق پایه وزارت کار + بیمه و مزایا و.. می باشد . حق الزحمه نگهبانی چگونه محاسبه و پرداخت می شود ؟ ساختمان ها با توجه به تعداد طبقات بالا و تعدد واحد های مسکونی ، نیاز به نگهبانی دارند تا امنیت ساختمان تامین شود . حق الزحمه نگهبان در ازای انجام اموری که به آن متعهد شده پرداخت می‌شود . اداره کار هر ساله با توجه به نرخ تورم مبلغ مشخصی را به عنوان پایه حقوق تعیین می‌کند . کارفرمایان باید در تنظیم قرارداد به آن مبلغ تعیین شده توجه کنند و آن میزان را به عنوان پایه حقوق در نظر بگیرند . موارد دیگری مانند تاهل ، حق اولاد و مدرک تحصیلی موجب افزایش میزان حقوق دریافتی می‌شود . فرزندان پسر تا سن قانونی و فرزندان دختر تا زمان ازدواج شامل حق اولاد می‌شوند . حق الزحمه سرایدار چگونه پرداخت می شود ؟ یک ساختمان با تعداد طبقات بالا و زیاد بودن جمعیت ساکن در آن ، به متصدی سرایداری نیاز دارد تا به نظافت و پاکیزگی ساختمان بپردازد . در کل سرایدار شخصی است که وظیفه دارد در یک ساختمان یا مجتمع به انجام وظایف و فعالیت‌های مختلف مربوط به آن ساختمان بپردازد . معمولا مالکان توافق می‌کنند برای شست‌ و شوی راه‌ پله ، نظافت آسانسور ، پاک کردن پنجره‌های پاگرد ، پاک کردن دیوارها ، نظافت پارکینگ ، رفت‌ و روب حیاط و کارهایی از این دست ، یک یا چند نیروی خدماتی را استخدام کنند و بر مبنای ساعت کار یا تعداد طبقات یا حجم کار ، مبلغی را بپردازند . بعد این مبلغ را بر تعداد مالکان تقسیم می‌کنند . عرف این است که هزینه ‌ها به شکل مساوی بین مالکان تقسیم شود . اما گاهی ممکن است بخشی از قسمت مشاع ساختمان در استفاده یکی از مالکان باشد . در این صورت هزینه نظافت آن بخش به عهده‌ی کسی است که از آن استفاده می‌کند . اگر یکی از مالکان برای نظافت بخش‌های خصوصی تحت مالکیت خود مایل به استفاده از خدمات نظافت باشد ، طبیعتا هزینه آن بر عهده خودش خواهد بود . در پایان این مقاله به هزینه های موردی می پردازیم تا دریابیم در ازای دریافت چه خدماتی باید این هزینه ها را پرداخت کرد . هزینه های موردی شامل چه مواردی می شود ؟ به طور مثال برخی از واحدهای مسکونی آپارتمان در ازای خدمات خاصی که دریافت می کنند این مبالغ را پرداخت می کنند . سایر واحد هایی که از این خدمات استفاده می کنند نباید هزینه ای را بابت آن پرداخت کنند . هزینه نصب یک دوربین خاص در محل پارک یک خودروی خاص که آن واحد باید شخصا متقبل شود یا مثلا هزینه ریموت کنترل درب پارکینگ که فقط همان واحد دارای خودرو پرداخت می کنند .