الزام به تنظیم سند رسمی

شرایط و مراحل الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان

یکی از متداول ترین دعاوی ملکی در دادگستری دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان یا ملک است با این توضیح که معمولاً در یک معامله خرید و فروش ملک و اموال غیر منقول در صورت عدم پایبندی فروشنده به ایفای تعهد خود مبنی بر تنظیم و انتقال سند رسمی به نام خریدار پیش می آید.دلیل این امتناع فروشنده از تنظیم سند رسمی معمولاً بالا رفتن ارزش ملک در فاصله زمانی انجام معامله و تنظیم سند یا عدم امکان تنظیم سند به دلیل موانع قانونی و یا توقیف مال غیر منقول توسط اشخاص ثالث همچنین عدم توانایی خریدار و عدم حضور در دفترخانه اسناد رسمی می تواند دلیل دیگری برای عدم تنظیم سند توسط فروشنده باشد.در هر حال و صرفنظر از علت و انگیزه طرفین برای عدم انجام تعهد قراردادی مندرج در عقود مملک، خریدار یا انتقال گیرنده این حق را خواهد داشت که با مراجعه به مرجع صالح دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مال غیر منقول را بخواهد.الزام به تنظیم سند رسمی - مطالبه خسارت قراردادی  

تعریف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

 از متداول ترین دعاوی در دادگستری دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که معمولاً در یک معامله خرید و فروش در صورت عدم پایبندی فروشنده به ایفای تعهد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی به نام خریدار پیش می آید و دلیل آن غالباً بالا رفتن ارزش ملک در فاصله زمانی انجام معامله و تنظیم سند است و یا اینکه بعضاً خریدار توانایی پرداخت مابقی ثمن را ندارد.

به طور معمول اینگونه است که فروشنده ملکی را طی یک قولنامه عادی به خریدار فروخته و مقداری از ثمن معامله را در زمان انعقاد قرارداد دریافت داشته و زمانی را جهت تنظیم سند رسمی به نام خریدار مشخص می کنند و باقیمانده مبلغ ثمن در این زمان دریافت می شود اما فروشنده گاهاً از تنظیم سند سرباز زده و اینجاست که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می شود

شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی  

1- وجود یک رابطه قراردادی بین طرفین دعوی از جمله مبایعه نامه یا صلح نامه.

2- در قرارداد مذکور طرفین متعهد به حضور در دفترخانه جهت تنظیم رسمی سند شده باشند.

3- فروشنده مالک قانونی ملک باشد.

4- ملک قابلیت نقل و انتقال  داشته باشد مثلاً در توقیف نباشد.

5- آمادگی خریدار بریا پرداخخت مابقی ثمن در دفترخانه و عدم حضور فروشنده

(خریدار در زمان تعیین شده در قرارداد با در دست داشتن مابقی ثمن در دفترخانه حضور پیدا کند و فروشنده غایب باشد و یا در صورتی که خریدار هم حاضر شده به نحوی که قابل اثبات باشد آمادگی خود را اعلام نموده باشد.)

نحوه رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی  

در ابتدا تحقیقات و بررسی های لازم توسط دادگاه جهت وجود شرایط و صحت اطلاعات مندرج در دادخواست انجام می شود همانند احراز هویت طرفین، احراز مالکیت فروشنده و وجود قرارداد و همچنین در توقیف نبودن ملک.

همچنین به درخواست خواهان امکان صدور قرار دستور موقت جهت ممانعت از فروش ملک مورد نظر وجود دارد.

نکات مهم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

   1_در صورت فوت فروشنده می توان این دعوی را به طرفیت وراث مطرح کرد.

  2_  اگر فروشنده ملک را به شخص دیگری منتقل کند؛ انتقال مال غیر محسوب می شود و امکان ابطال معامله دوم وجود دارد.

 3_  بهتر است قبل از طرح دعوی و انجام هر گونه اقدامی خریدار اظهارنامه ای مبنی بر حضور فروشنده در تاریخ و محل مقرر در قرارداد بدهد. اگر در قرارداد ذکری از زمان و مکان تنظیم سند به میان نیامده باشد ارسال اظهارنامه ضروری است.

  4_ خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد نظر دارای گواهی پایان کار و پروانه از شهرداری می باشد.

 5_ ملک باید سابقه ثبت داشته باشد.

   می توان جهت هر روز تأخیر در تنظیم سند از سوی فروشنده یا تأخیر در پرداخت ثمن معامله از سوی خریدار مبلغی را به عنوان وجه التزام و خسارت قراردادی مشخص کرد که در این صورت فروشنده علاوه بر التزام به تنظیم سند ملزم و موظف به پرداخت خسارت قراردادی هم هست.