خیارات فسخ در قراردادها

نحوه فسخ معامله، خیارات فسخ (قانونی و قراردادی)

عموم  تصور می‌کنند که وقتی کالایی را خریده‌اند و بعد متوجه عیب آن شده‌اند دیگر کاری از دستشان بر نمی‌آید و باید با همان کالای معیوب سر کنند. اما این تصور اشتباه است؛ زیرا در چنین مواردی شما با پشتیبانی قانون مدنی کشور می‌توانید به اختیار خود، قرار داد را فسخ کرده یا مابه‌التفاوت آن را از فروشنده بخواهید.خیارات و راه های فسخ معامله به طور کلی از خیارات فسخ قانونی خیارات فسخ قراردادی و شروط ضمن عقد فسخ در صورتی که هر یک از اینها رعایت نشود یا به موجب قانون حق فسخ برای فرد ایجاد شود مشروط له یا صاحب خیار می تواند با ارسال اظهارنامه و مراجعه به دادگاه معامله را فسخ نماید.

از دیدگاه قانون مدنی در ماده 396، انواع خیارها برای فسخ معامله 10 مورد است؛ و موارد خیار مجلس، شرط، تاخیر ثمن، رویت و تخلف از وصف، غبن، عیب، تدلیس، تبعیض صفقه، تخلف شرط و خیار حیوان را شامل می‌شود.

بر این اساس، خیار مجلس، اختیاری است که به هر یک از خریدار و فروشنده داده می‌شود تا زمانی که متفرق نشده‌اند و در محل حضور دارند بتوانند معامله را فسخ کنند. این در حالی است که خیار تاخیر از ثمن زمانی کاربرد دارد که فروشنده صبر ایوب ندارد و خریدار در پرداخت ثمن یا همان پول تعلل می‌کند.

در این شرایط است که ماده 402 قانون مدنی به کار می‌آید، این ماده می‌گوید هرگاه فروشنده و خریدار زمانی را برای پرداخت پول مشخص نکرده باشند و 3 روز از تاریخ معامله بگذرد و فروشنده کالا را در اختیار مشتری نگذارد و مشتری هم قیمت جنس را نپردازد، فروشنده حق دارد معامله را فسخ کند.

این در حالی است که اگر خریدار ظرف 3 روز ثمن معامله را پرداخت کند دیگر فروشنده حق فسخ ندارد. نکته مهم در این نوع خیار این است که هرگاه کالا از آن دسته اجناسی باشد که در کمتر از 3 روز فاسد می‌شود یا افت قیمت پیدا می‌کند، فروشنده هر زمانی که احساس کرد کالا در حال فساد یا کسر قیمت است می‌تواند معامله را برهم بزند.

 حق فسخ در معامله

شايد به جرات بتوان اعلام نمود در تمامى قراردادهاى بيع امروز که در بنگاه‌هاى معاملات ملکى انجام مى‌شود مردم با واژه فسخ روبرو مى‌شوند بدون آنکه ضمن درک مفهوم عرفى از مفهوم حقوقى و آثار آن مطلع باشند. در حقيقت فسخ اختيارى براى يکى از طرفين معامله يا هر دوى آنها در موضوعى خاص مى‌باشد که به شخص اختيار مى‌دهد معامله خود را از ادامه حيات باز دارد.

 نکاتى در فسخ پيش‌بينى شده در قرارداد و آثار آن داراى اهميت است از جمله مى‌تواند در حفظ حقوق مردم موثر باشد:

 1- فسخ اگر در قرارداد پيش‌بينى شود يا داراى مدت معينى شده توسط طرفين است يا مدت در آن پيش‌بينى نشده است. در مورد اول مشخص است که اين حق داراى مدت است و اگر از مدت آن بگذرد ديگر شخص حق اعمال فسخ و اجراى آن را ندارد و ثبات قرارداد باقى مى‌ماند و اگر مورد دوم که عدم پيش‌بينى زمان باشد اين حق باز نخواهد توانست بدون مدت به حيات خويش ادامه دهد و از نگاه قانون اين حق فسخ داراى مدت عرفى مى‌باشد و مدت عرفى را عملکرد مردم در طول زمان و مکان مشخص مى‌نمايد و ممکن است اين مدت در شهرى 20 روز و در شهرى ديگر چند ماه باشد لذا توصيه مى‌شود با مشورت با کارشناسان از مدت زمان حق اجراى فسخ مطلع شويد و مطمئن باشيد که اين مواعد طولانى نيست.

2- از طرفى اين نکته هم خالى از لطف نيست که فسخ با يک اراده اجرا مى‌شود لذا به مردم توصيه مى‌شود اين حق را در صورت صلاحديد بدون هيچ گونه نيازى به حضور طرف به وسيله ارسال نامه سفارشى يا اظهار نامه اعلام نمايند بسيار به دفاتر وکلا مردم مراجعه مى‌نمايند و بيان مى‌دارند که اعتقاد داشته‌اند جهت اجراى فسخ رضايت يا حضور طرف مقابل هم لازم است و با اين استدلال حق خويش را به دست خويش پايمال مى‌نمايند.

عليهذا اين دو مورد و توجه به اصل مشورت مى‌تواند اسباب تضمين حقوق مردم باشد.

موارد حق بر هم زدن معامله توسط خریدار و فروشنده

حق به هم زدن معامله را «خيار» مي گويند و خريدار و فروشنده در يازده صورت می توانند معامله را به هم بزنند:

1: آن كه از مجلس معامله متفرّق نشده باشند و اين خيار را «خيار مجلس» مي گويند.  

2: آن كه مغبون شده باشند «خيار غبن»

3: در معامله قرارداد كنند كه تا مدت معینی هر دو يا يكي از آنان بتوانند معامله را به هم بزنند «خيار شرط».

4: فروشنده يا خريدار، مال خود را بهتر از آن چه هست نشان دهد و طوری كند كه قيمت مال در نظر مردم زياد شود «خيار تدليس».

5: فروشنده يا خريدار شرط كه كه كاری انجام دهد، يا شرط كند مالی را كه می دهد طور مخصوصی باشد و به آن شرط عمل نكند كه در اين صورت، ديگری می تواند معامله را به هم بزند «خيار تخلف شرط».

6: در جنس يا عوض آن عيبي باشد «خيار عيب».

سؤال: در مواردی که برای احد از طرفین معامله به دلیل غبن یا عیب در مبیع، خیار فسخ معامله به وجود آید آیا ضرورت دارد که به طرف مقابل فسخ معامله را اعلام نماید به عبارت دیگر آیا عدم اعلام فسخ معامله مانع از اعمال خیار فسخ هست یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

به موجب ماده 449 قانون مدنی فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می‌شود، بنابراین از ماده فوق‌الذکر و ماده 69 قانون ثبت اسناد و املاک کشور چنین استنباط می‌گردد که فسخ معامله باید به طرف اعلام شود و کسی که مدعی فسخ معامله است ضرورت دراد که اراده خود مبنی بر فسخ معامله را به طرف دیگر معامله اعلام نماید.  

7: معلوم شود مقداري از جنسي را كه فروخته اند، مال ديگري است، كه اگر صاحب آن به معامله راضي نشود، خريدار مي تواند معامله را به هم بزند1يا پول آن مقدار را از فروشنده بگيرد و نيز اگر معلوم شود مقداري از چيزي را كه خريدار عوض قرار داده، مال ديگري است و صاحب آن راضي نشود2، فروشنده مي تواند معامله را به هم بزند3، يا عوض آن مقدار را از خريدار بگيرد4 «خيار شركت5».

8: فروشنده خصوصيات جنس معيني را كه مشتري نديده به او بگويد، بعد معلوم شود طوري كه گفته نبوده است، كه در اين صورت مشتري مي تواند معامله را به هم بزند و نيز اگر مشتري خصوصيات عوض معيني را كه مي دهد بگويد، بعد معلوم شود طوري كه گفته نبوده است، فروشنده مي تواند معامله را به هم بزند «خيار رؤيت».

9: مشتري پول جنسي را كه نقد خريده، تا سه روز ندهد و فروشنده هم جنس را تحويل ندهد كه اگر مشتري شرط نكرده باشد كه دادن پول را تأخير بيندازد (و شرط تأخير جنس هم نشده باشد) ، فروشنده مي تواند معامله را به هم بزند ولي اگر جنسي را كه خريده مثل بعضي از ميوه ها باشد كه اگر يك روز بماند ضايع مي شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نكرده باشد كه دادن پول را تأخير بيندازد (و شرط تأخير جنس هم نشده باشد)، فروشنده مي تواند معامله را به هم بزند «خيار تأخير».

10: حيواني را خريده باشد، كه خريدار تا سه روز مي تواند معامله را به هم بزند «خيار حيوان».

11: فروشنده مي تواند جنسي را كه فروخته تحويل دهد، مثلاً اسبي را كه فروخته فرار نمايد كه در اين صورت مشتري مي تواند معامله را به هم بزند «خيار تعذّر تسليم».

با مشاوره  موسسه حقوقی داوری عدل نوین قراردادهای خود را به طور صحیح و قانونی منعقد نمایید.