سرقفلی چیست و بررسی نکات حقوقی در مورد حق سرقفلی مغازه و املاک تجاری

    سرقفلی چیست و بررسی نکات حقوقی در مورد حق سرقفلی مغازه و املاک تجاری

سرقفلی در واقع نوعی امتیاز به مستأجر محسوب می­شود و بایست آن را مطابق با قوانین و مقررات کنونی، به دو صورت تقسیم نمود. نوعی از سرقفلی است که از حق کسب و پیشه حاصل می­ شود و در واقع به قوانین قبل از قانون روابط مؤجر و مستاجر مصوب 1376 اطلاق دارد و بدین گونه است که مستأجر یک ملک تجاری به مرور حقوق قانونی تحت عنوان کسب، پیشه و تجارت برایش ایجاد و دست به دست واگذار می­ شود و عموم مردم از آن به سرقفلی یاد می­ کنند.

نوع دیگری از سرقفلی که در قانون 1376 از آن نام برده شده است، بدین طریق است که مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند، سرقفلی ملک (امتیاز کسب و کار) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می ­کند و براساس این قرارداد، مالک سرقفلی به هیچ وجه مالک عین مستأجره نخواهد شد و صرفا حق استفاده از مغازه و کسب و کار در آنجا را به دست می­ آورد.

مطابق با نوع اول سرقفلی (حق کسب،پیشه یا تجارت)، دارندگان آن بایست آگاه باشند که هر لحظه ممکن است امتیاز ایجاد شده با ادعای مالک در معرض خطر از بین رفتن قرار گیرد و با عنایت به شمول قانون روابط مؤجر و مستاجر در اینگونه سرقفلی­ها، امکان تخلیه ملک توسط مالکان حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد. البته مالکان اعیان مستأجره در صورتی می­ توانند از چنین ابزاری بهره ببرند که تخلفی از سوی مستأجر صورت گرفته باشد.

ممکن است در برخی از مشاغل مستأجر نیازمند زمانی نامحدود در بهره ­گیری از عین مستأجره باشد؛ بدین خاطر مستمسک حق سرقفلی می­شود؛ ریشه­ ایجاد حق سرقفلی صرفا و صرفا با توافق طرفین قرارداد ایجاد می ­شود، پس برای ایجاد چنین حقی بایست به موارد ذیل عنایت ویژه داشت:

 انتقال سرقفلی با سند عادی

الف- سند سرقفلی: در ایجاد چنین حقی بایست توجه داشت که اعطای آن به موجب سند رسمی می­باشد یا عادی؟ عموما مناسب­ترین و معقولانه ­ترین روش ایجاد حق سرقفلی ذیل یک سند رسمی می­ باشد تا شرایط انتقال آن نیز در چارچوب آن صورت گیرد؛ اما این به معنای بی اعتباری سند عادی نیست اما به هنگام انتقال آن بایست اذن مالک عین مستأجره اخذ گردد.

 شغل عنوان شده در سرقفلی

ب- شغل: ذکر شغل و کسب وکاری که قرار است به موجب حق سرقفلی شخص مستأجر در عین مستأجره برپا نماید از اهمیت ویژه­ای برخوردار است.  ماده­ 217 قانون مدنی در همین باره بیان می ­دارد «در معامله لازم نیست که جهت معامله آن تصریح شود ولی اگر تصریح شد، باید مشروع باشد و الا باطل است». در ماده­ مزبور الزامی در بیان جهت معامله وجود ندارد اما در ایجاد حق سرقفلی جهت و هدف معامله از عناصر بنیادین آن محسوب می­شود و در اصل حق سرقفلی بر محور آن می­ چرخد، بنابراین مستأجر ملزم است تا ذیل قرارداد مورد استفاده خود را بیان کند.

 انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک

پ- انتقال: همانطور که از عنوانش پیداست، حق سرقفلی می ­تواند قابل انتقال باشد و یا مستأجر دارای چنین حقی از انتقال آن بغیر منع شده باشد. در صورت وجود حق انتقال بغیر، روشن است که شخص مستأجر می­ تواند حق سرقفلی را به موجب قرارداد فیمابین مؤجر و مستأجر انتقال دهد؛ اما مشکل آنجا بروز خواهد کرد که انتقال چنین حقی منع شده باشد. ماده­ 19 قانون روابط مؤجر و مستأجر 1356 بیان می­دارد:

« ... هرگاه در اجاره ­نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره ­نامه ­ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال بغیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر می ­تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند.در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم ­کننده سند اجاره ­نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می ­نماید و مراتب را به مؤجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود».

همچنین در صورت انتقال حق سرقفلی با جهاتی روبه ­رو هستیم: انتقال اختیاری که مطالبی پیرامونش بیان شد؛ انتقال قهری که شخص دارنده­ حق سرقفلی فوت می ­نماید و حقوق حاصل از آن به ورثه شخص متوفی منتقل می ­شود؛ انتقال قضایی که به موجب حکم قضایی حق سرقفلی به غیر انتقال داده خواهد شد همانطور که در ماده­ 19 قانون روابط مؤجر و مستأجر 1356 مشاهده شده است.